风水惹的祸？重庆开发商与官员博弈实录
是因为挡了区委办公楼的风水，还是因为政绩工程需要？围绕重庆市江津区水映康城项目的停工风波，开发商与政府官员的讨价还价，是当下中国官商关系的一个生动切面【财新网】（记者邓海）就在地产商们笑迎“金九银十”时，同样身为地产商的王志勇和李好学却愁眉不展。他们共同开发的楼盘水映康城E座，因被重庆市江津区相关部门叫停两个多月，已铁定错过今年的销售旺季。
“怎么死都可以，就是不能这样死！”李好学说，因为江津的区委书记说他们的楼盘挡了自己的风水，江津区建委、规划局和区主要领导就轮番想法让他们停建。
面朝长江的水映康城座南朝北，位于江津区的滨江大道旁。楼对岸的山峦，犹如少女仰卧于山水之间，被当地百姓称为美女晒羞。楼盘的原址在很早以前曾建过寺庙，有江、有山、有佛，因此被当地人看做上风上水的绝佳地块。
然而，事有不巧。在水映康城背后，就是区委办公楼。在建的水映康城楼高108米，存续多年的区委办公楼则高不足百米。如此遮挡，让区委书记王银峰有些恼怒，“你懂不懂风水？在这个地方你的建筑起来了，就挡了政府的办公楼。这里是衙门！”他说，“你们的房子建了，我还能在这坐？你们建个房搞得区委要被迫搬迁！”
而规划局的说法是，停工的原因是，因为江津商圈开发的规划调整，涉及到水映康城。而建委执法大队和安监站要求停工的原因则是，施工安全措施等不符合要求需整改。
作为地产商的王志勇，还想着靠项目赚的钱，撬动其他几个项目。他拿出所有手续质问，“该有的都有，合法合规的东西，凭啥子就抵不过书记的一句话？”
“必须停下来！”
王志勇2001年成立重庆市坤泰房地产有限公司（下称坤泰公司），水映康城是他开发的第三个地产项目，用地面积12351平方米。2004年2月，该公司通过土地转让协议，获得江津区几江东部新城C9-1-2地块。
然而，因为拆迁还建用地项目影响，两年之后2006年4月，坤泰公司才获得国有土地使用权证。同年5月，取得江津规发（2006）城规字第023号建设用地规划许可后，李好学旗下的重庆市帝宇房地产开发有限公司加入，水映康城项目正式启动，当年底拆迁启动。
2007年7月，项目取得建设工程规划许可证，同年9月开始工程施工建设。根据规划，整个水映康城三栋楼，地上33层，楼盘编号为C、D、E栋，总的建筑面积为98997平方米。其中，E栋面积最大，为29306平方米，同时配有地下停车库两层。
还是因为还建项目影响，项目仅在2008年末建设了C、D两栋。“想尽快回笼资金，因此计划在今年9月E栋封顶开卖。”王志勇说。
同样在这个时候，江津区的商业街开发正热火朝天。2010年，江津区委书记王银峰在多个场合宣布，商圈建设要在三个月内见成效。其中重点打造的江津人民广场商业中心项目，刚好北至滨江路。李好学说，“他们还曾担心水映康城项目受到影响，但是规划局的人说不会。”
然而，7月26日上午，江津区规划局局长李道辉给王志勇打电话，要求项目停工，原因是因为商圈规划调整，涉及水映康城。7月27日下午5时左右，江津区建委执法大队和安监站派人来到水映康城施工现场，要求停工。他们要求停工的原因则是，施工安全措施等不符合要求需整改。
“这分明是借口，连正式手续都没有。”王志勇说，此后他们还是坚持施工。李好学给区委书记王银峰的手机多次发去短信，称此项目停建，可能企业要倒闭，“希望书记高抬贵手，给予照顾”。但王银峰回复称，“必须停下来！”
8月3日，江津区副区长张晓江召集规划局、国土局、建委和开发商开会商讨此事。此时谈的已不是停不停工的问题。江津区建委到会的负责人明确提出，“按照目前片区新的商圈规划方案，必须拆除水映康城E栋建好的几层。”政府官员称还将拨地补偿，而开发商则希望直接赔钱。
但水映康城项目还在施工。他们陆续给王银峰打电话，发短信，“希望能当面向书记禀报，因为那样能把事情说得清楚些”。
“你懂不懂风水？”
现年48岁的王银峰，拥有理学博士头衔，曾在中国科学院河南地理研究所做副研究员，还曾到日本名古屋大学、歧阜经济大学讲过学，被称为学者型官员。
8月5日，王志勇和李好学终于和区委书记王银峰见上了面，他们的面谈经由相关视听资料被记录下来。
李好学说，“目前三栋楼已经建成了两栋楼，现在第三栋楼建了三层，修了500多个车位，楼房车位要配套呀！能不能不停啊？”
王银峰坚决有力地说：“让你停就停，还建什么建？我们重新给你拿地搞建设。”
李好学说，“新批的地多偏啊！我们现在是在滨江路。”
“你的地还不是政府给的！”王银峰顿了顿说，“你建了后我还能在这里坐吗！就是因为你建了这个房子，我才在这里坐不成！你建个房子搞得政府要搬迁！你们的房子必须拆！”
他进一步质问道，“你懂不懂风水？在这个地方你的建筑起来了，就挡了政府的办公楼。这里是衙门！你要建在这里的门口？” 王银峰还说，“我不知道是哪个领导批的，如果（当时）我在这里，你就批不了！”
都修了三层楼，现在要拆，李好学说很可惜，“我们没钱，这个项目我们付出了好多。”
此时王银峰的语调也下调了。“你不能继续修了。你修这么高，就是影响风水，我就不能出门了。你先停下来。如果不行就保留着三层，做商业门面。”
后来的谈话提到了赔偿问题。“整个损失有3个多亿。您改了规划，处理购房者的赔偿都要1个亿。”开发商说。
“你胡扯？我更改了什么规划？”王银峰抬高声音说，“要想跟政府玩的人，我们陪到底。”
李好学说，“购房者买的就是沙盘里的规划，现在有栋房不建了，是规划修改了呀。要是购房者不同意，引起了什么社会不良反应，您说该怎么办呀？”
“你要是挑拨，当然能引起。”王银峰回应说，“我损伤你个鸡蛋，你要我赔偿几个亿，你把蛋生鸡，鸡生蛋，再孵鸡的预期都考虑到了……”
商谈还是没有结果，临走时，王银峰提醒，可以继续讨论赔偿，但是要先停工。
“就你们不听话！”
同样是在8月5日，两位地产商跟江津区政府进行了第二次协商。此次协商的人员少了国土局人士，增加了区委办公室主任。协商的内容，是如何计算拆除成本，和如何赔付问题。
江津区副区长张晓江提出了几个方案，一是赔钱，二是通过拨地解决。他还强调，E栋已经建好的车库可以通过规划保留，“如果两者都不行，就只有靠司法解决问题。”
参加当天会议的开发商代表是李好学希望赔偿，他说，“你们说的新批地的地址，我们看过，现在还有配气站和几个厂在运转，何时动工还很难说，我们拖不起。”而且，新批地还涉及新建三栋安置房。
在赔偿细节上，张晓江对开发商提出的“3个亿的损失”提出了疑问。李好学解释说，有些数据是“预测”的，比如说，C、D栋的已购房者会不会出来闹事？“现在楼盘改变规划，如果业主要闹事，要退房，要赔偿，还得赔。”如果E栋不修了，给施工单位的违约金同样需要支付，算起来要赔1200万元。
“你们的难处我们理解，但你们能不能先把工停了？”有官员此时插话，称就为水映康城项目被区委主要领导找去谈过几次，听说没停工，“领导还打来过几个电话亲自过问此事”。
李好学说，“我们就把事情说透”。首先支持政府修建商圈；其次商圈是不是市政工程，该不该拆已有合法项目，值得研究；第三是，如果要拆，那就货币安置。如果解决不了问题，就走司法程序。
李好学还摆出停工涉及的几百个施工人员的“吃饭”问题来证明问题的严重性，“如果你们因为领导的意思，就为保你们的饭碗而不顾我们的饭碗，这就成了你死我活的斗争了。”并提出，硬要停工，“就把手续拿来再说！”
江津区规划局局长李道辉回应称，“程序肯定要走”，至于赔偿数额，还需要再确认，“必须边停边谈”。针对司法途径解决问题，他表示，肯定都不想走，“曾经有个老板，就坚持司法程序误了事。有判决就有不服判决，结果是不停上诉和申诉。经历几届政府都没有搞定。”
此时建委官员有些不耐烦，“我们叫你停工，你就停嘛。我们叫停过十几个项目，他们都乖乖地停了，就你们不听话。”
李好学很多次提到其左右为难的处境，“我们面临的情况，最终结果要么是陷得深，要么是栽得惨（重庆话，即跌得惨）。如果按你们新批地让我们再开发的方案，就是陷得深，我们已经没钱了，还要投钱；如果按照你们的给出的按城市拆迁来进行补偿的方案，肯定会栽得惨，我们的投入保守估计也比这个方案高几十倍。”
谁没问题？
在接到记者的电话采访时，一位江津区政府老干部说，当时并不想拆。“我们当时住的楼还很好，但是年青人说要拆，他们都是败家子！在拆迁的时候，他们就说江津要进行旧城改造，提升城市的形象。根本原因其实是想捞政绩，难道我还不明白？”该老干部说。
他说，现在新的楼盘还没建完，突然又喊拆，这不是瞎折腾吗？“他们说人民迫切需要高档次的商圈，到底是谁迫切需要商圈？”他透露，据他了解，现已调任重庆市国土局担任副局长的前任区长就商圈问题，跟王银峰也有过不同意见，前者觉得江津的购买力撑不起大商圈。
争议的结果还是按照最大的方案来做。据财新记者在江津区规划局看到的江津人民广场商业中心项目方案，整个项目的规划用地301953平方米，总建筑面积809445平方米，其中住宅建筑面积383627平方米，商业建筑面积209718平方米，商务住宅面积71400平方米。
此方案的落款时间为2010年8月24日，而有关此方案的招商此前就已进行，但是相关招商工作并不圆满。江津区曾邀请多个知名地产商考察，但是考察结果都无下文，没人愿接。
有家曾考察过此项目的国内知名开发商的副总告诉记者，20万平方米的商业面积，这在区县城市来说算很大了。“重庆最大的解放碑商圈商业营业面积才45万平方米左右，解放碑商圈承载着整个重庆，乃至周边省份的消费。而江津的人均GDP只有解放碑商圈所在的渝中区的三分之一左右。”他说。
此外投入和拆迁也是问题，他们计算的投入在20亿元左右。同时，还要拆迁区委等部门的办公楼，甚至是官员的住宅，“拆迁也没底”。尽管在2009年曾有重庆本土地产商入主此项目，但最后也因为多种原因退出。
财新记者联系江津区规划部门采访修建商圈和修改规划的问题无果。然而，一位江津区的副处级官员则主动表示希望就此事“谈谈自己的意见”。
他觉得，就程序而言，停工事件肯定有瑕疵，的确应该先听证，赔偿方案谈妥后才是停工的问题，“程序始终要走，提前通知开发商停工，就是为了避免他们继续修后遇到更大损失，因为规划始终会通过的。”
“他们就没有问题？我看问题大了！”他说，首先该项目擅自调高了容积率，怎么调高不得而知。同时，“谈到项目停工时，他们口口声声说，购房者会有意见，都没有封顶，怎会有购房者？他们违规预售了。”
对此，李好学解释说，最开始此项目批复的容积率是5，但是因为拆迁难度很大，特别是江津区委滨江家属院的拆迁，因此根据重庆的相关规定，对拆迁难度大的项目，可进行不超过1的容积率奖励，所以向江津区规划局申请了1的容积率奖励。后来，因为E栋按此前的规划修建，将跟同在一排的C、D两栋高度不同，为了外观统一，江津区规划局又新批了0.5的容积率，所有这些，都是依法申请，同时有相关的法律性批复文件，都是合规合法的。
他同时也承认存在违规预售的情况，“就是因为违规预售，我们被江津区国土局处了7万元的罚款。对此我也心服口服。不能说我们有违规行为，就能说明你们可实施违法行为”。
出处大洋网 斗来斗去还是老百姓受苦 看来官员们也都不是愣头青了，也懂风水了，哈哈。 报纸看了，地方官不大，架子不小
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