【轉貼】房地产兴衰──投资理论及实践

一衣帶水

房市投资理论及实践
本文由 空手 在 2007-2-10 06:16 )

来源: texas2006 于 07-02-09 

     
从理论上说，在一个没有泡沫的房产投资市场里，理想的月租金应当是投资方购入价格的百分之一。譬如你的房子是10万美元购入，那么租金至少要每月1000 块才会打平开销，甚至为投资者挣来现金流（cash flow). 然而在真实世界里操作，这样的理论已经过时。在加州，一幢100万的房子，月租金是无论如何不可能有一万美金。那么什么人还要贪图作地主？答案只有一个，不为现金流，纯粹为升值。君不闻“现金诚可贵， 升值价更高”？

 

在这样的思想指导下，我认识许多财大气粗的投资人都放个20%或更高的先期款（down payment), 贷它个15年款，买好学区，好地段的房子，前5年不考量现金流，只要收来的租金能够稍微大于地产税(Property tax)，管理费 (HOA)，保险(insurance)，以及银行利息（interest) 即可。虽然自己每月还要往里面仍钱，但是这部分钱可以被看作是本金（principal), 也就心安理得了。这种做法我称之为有钱人投资法。在升值快的地区，如前几年的DC 地区，我的一个朋友用这个方法买了又卖无数个condo. 攒了个满钵。

 

那么资金不雄厚的人给怎么投资呢？我亲眼看到“小资本投入法”也能帮一个普通人成为大亨。那就是现金流这颗救命稻草。为什么非要买好学区，富人区的房子呢？请看全美人口普查，50% 的单身女性没有和配偶住在一起。传统的一对夫妻两个小孩的家庭模式已经哗啦啦大厦将倾。这个数据表明，单身的更多，空巢的更多，更有甚者是同性居住的更多。更何况当今社会收入两极分化。以本市为例， 2005年家庭中间收入约4万7千，而平均收入为7万6千左右。这就是说，收入低的人数多，收入高的人数量并不多，但绝对的收入高啊。要是非要买富人区的房子最大的挑战是谁来租?有钱到每个月掏1800美元租房子的人难道自己不会买吗？一个房子空的时间一长，损失就大，除非你不在乎。这个道理是不言自明的。

 

所以小资本投入法就是到学区不是那么好的地方买房子--- 反正你也不是自己住。到工薪阶层去买房子--- 所谓的“面包和黄油”的地方。穷爸爸，富爸爸称之为“bread and butter" 的所在。 这样的地方，你的客人群巨大。随之而来的就是你碰到信用差的人的概率就高。没办法，只好看你的运气了。投资从来就有风险。你做个30年的贷款，每个月就会有至少￥50块的正收入。我的一个百万富翁朋友有这样的房子7，8 栋，每一栋每月都给他赚200 美元收入，他告诉我说你有这样的房子十栋，10年后就可以退休了。你看他的租客有的都是政府资助的低收入者，有色人种，有很多小孩，每天都很开心，不思进取，永远都不考虑自己买房，最好祖祖辈辈就在这里住下去。他就这样也赚钱到满钵。

 

有钱有有钱人的活法，没钱人又没钱人的生计。理论是人攒的，路是人淌出来的。就看你有没有这个胆跟进。就像股市有千百种formula, 你只要有毅力用一两种，不发也难。 问题是像我等着类升斗小民，老是东听一句建议，西听一条小道消息，凡买必跌， 凡卖必涨， 真是逢赌必输。投资的路就这样曲折起来。

[ 本帖最后由 一衣帶水 于 2007-2-28 20:14 编辑 ]

一衣帶水

 房地产兴衰谁人知？

Robert J. Shiller

二十世纪九十年代的人们或许没人能料到，从2000年起的几年内，美国等许多国家的房价竟然翻了一番。亨利•S•邓特(Harry S. Dent)曾在1998年时出了本畅销书，名叫《狂飙的二十世纪：盛世之年创造你想要的财富和生活方式》(The Roaring 2000s: Building the Wealth and Life you Desire in the Greatest Boom in History)。

你是不是认为，这书名本身不就显示作者预见了房产业的迅猛发展吗？情况并非如此。实际上书中只是说“尽管经济蓬勃发展，但城郊地区的房价只会温和上涨。” 作者最后还对读者的投资组合提出建议，认为只是“有选择性”投资房地产。不难看出，邓特写这本书时，注意力全部都在当时欣欣向荣的股市上了。

或许真没人能未卜先知，不过“事后诸葛亮”倒是不少。在房地产已呈欣欣向荣之势后，各种对此现象做出“预言”的书便纷纷涌现，但这些也都只是做做简单的推论罢了，谈不上是什么预言。大卫•列瑞尔(David Lereah)就是其中之一。他是美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的首席经济学家，在2005年时出过这样一本书：《你错过了房地产热？揭秘房地产现象，告诉你如何从中获益》(Are You Missing the Real Estate Boom? Why Home Values and Other Real Estate Investments Will Climb Through the End of the Decade -- and How to Profit from Them)。不过相比之下，他的另一大作《新信息经济时代下的致富经》(The Rules for Growing Rich: Making Money in the New Information Economy)则有些未卜先知的味道。该书出版于2000年，这正好是互联网大潮席卷全球的前夕。这本书先是谈到了股市，继而又提到了房地产，作者认为过去几年的情况已经证明，对于任何投资来说，只有房地产是值得加入投资组合的选择。

对于那些未能预见行业兴衰的人，我们不应该横加指责，因为没有人能预知未来。但有些经济学家今天却宣称房地产的繁荣是依托于基本面因素的，那就请他们解释一下，既然是依托业已存在的基本面因素，那他们为什么以前不能据此预见到今日房价的高企？

以上的种种事例告诉我们，在预知高房价的问题上，没有人是成功的预言家。人们或许也因此得出一个结论：今天的你我无法得知明日的房价会有怎样的表现，下跌、企稳或是继续爬升，结果都不得而知。市场的不可预知性或许才是正确的结论。

尽管人们的预测每每以失败告终，但我们可以换个角度来看待此事。或许这并不表示人类失去了预言能力，而只是表明目前如此之高的房价其实是一种异常与扭曲，早晚一天它会出现回调。

本轮房价上涨不仅是该领域有史以来最有气势的一次，而且纵观美国房价长线图，你会发现与其他领域的价格上涨（如停车场价格的最大涨势）比起来，房价此次涨势也是显得格外突出。眼下的房价的确看起来有些反常，也许事实就是如此。而且，正是由于近来房价一直居高不下，我们似乎就更应该有能力对此做出预计。房市与股市大不相同，后者显得更加无规律可寻。

在过去相当长的一段时间内，房价一直保持着一种走势。根据10城市的Standard & Poor's/Case-Shiller综合房价指数看，1990-1993年间房价连续四年均呈下降走势。经历了一段时期的振荡后，房价开始攀升，在 1996-2004逐年上涨，而这期间的6年里，房价涨幅更是愈来愈大，到2004年时已达到19%。以此来看，似乎不能说房价就无法预测。

上述指数由卡尔•卡思(Karl Case)、Fiserv,Inc.的大卫•斯蒂夫(David Stiff)以及我本人共同参与编制，目前在芝加哥商品交易所期货及期权市场进行交易。

2004 年之后，房价增幅开始放慢脚步，2005年时增幅已降至14%，2006年（截至11月份的12个月）更是只有1%。此外，标准普尔最新公布的按月比较数据显示（该数据涵盖的指数种类更多），在其收集的20个美国城市的房价数据中，有17个城市的房价较上月出现下降。

既然房价走势的每一次变化似乎都会持续一段时间，那我们是不是应该就此认定今后几年房价将逐渐进入大幅下跌阶段？

问题是，自从二十世纪上半叶以来，美国就不曾真正出现过长时间的、且幅度可观的房价下跌现象。1990-93年期间，美国主要城市发生了连续三年房价下跌，但价格从高峰到低谷的落差幅度也只有8%。近年来，我们的确看到过房价突然下跌后急速转向的情况，比如，旧金山的房价在2001年到2002年间下跌了 7%，但随后开始急速上升。2004-2005年间伦敦的房价下跌了5%，但后来也转身上行。

以日本来说，很长时间以来，房价一直处于向下的走势。之前在八十年代的时候，日本大城市的住房市场曾是一片繁荣，房价也被推升到相当的水平，一时间成为全世界的议论话题。在住房市场的价格奇观带来的后果方面，日本是一个重要的前车之鉴。而美国和其他一些国家现也刚刚发生过这类奇观。

在1990年房价高峰后的15年时间里，日本大城市的地价开始了漫长的下跌之路，到2005年时跌幅达到了65%。在这同时，日本个人住房投资占国内开支的比重也在逐步下跌。九十年代初时，建筑活动还保持在可观的水平，给新房供应提供了稳定来源，并对房价下降起到一定作用，但随着房价持续下跌，建筑活动也开始逐步萎缩，成为日本经济陷入长期低迷的诱因之一。

在未来的几年里，在全球住房领域我们会见到怎样的景象呢，是美国、英国和澳大利亚前期出现的止跌回升呢，还是日本九十年代后的一蹶不振，或是介于两者之间的情景呢？美国住房市场近来的下跌是否意味着即将出现历史性的转折呢？

一些人根据一些短期指标认为，近来的市场弱势有可能得到向上回调。全美地产商协会(National Association of Realtors)前不久公布，去年10月和11月经过季节性调整的成屋销售指数在经过连续6个月下跌后开始止跌回升，市场对此大为欣喜，但是，12月份该指数再次出现下跌。

美国国家统计局公布，自从10月份以来，预售屋销售数量开始上升，11月至12月的升幅达到了5%。但这或许应归功于这期间天气偏暖及促销活动的影响。

虽然芝加哥商品交易所房屋期货市场交易仍相对清淡，但其价格仍反映了各类投资者、套利人士和投机商的普遍看法。从期货交易结果看，人们预计，明年交易涵盖的所有城市的房价都将出现下跌，不过跌幅会比近期温和。

这些还都是短期指标，还不能告诉我们太多有关房价可能正在酝酿的重大回调的信息。相对于建设成本和其他指标而言，房价已经升得太高，这一事实表明，某些地区的房价可能会大幅回落，甚至可能已经开始回落。

不过，现在还很难确定回落是否会发生以及何时发生。新建筑给开发商带来暴利的时代还需要很多年才会结束，在此过程中，会有许多预料不到的事情发生。

现在我们处在一种很不确定的状态中，不过，虽然不确定，但房价出现持续下跌多年的局面仍有相当大的可能性。传统的金融理论还难以将只有一半预测性的价格下跌序列与有关市场效率的基本理论统一起来。

现在的局面提醒我们，现有市场在住房问题上还存在效率不足和发育不完全的问题。这或许意味着未来有可能进行结构性调整，以便从根本上改变这些市场的性质。

（编者案： 本文作者Robert J. Shiller是耶鲁大学经济金融学教授兼MacroMarkets LLC首席经济学家，他着有《非理性繁荣》(Irrational Exuberance)一书。）