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发表于 2013-10-17 14:34:23
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司法委员说，买家不否认“提前”日期的事，以获取更好的贷款条件，但这做法不能导致选购权书无效。以合约来说，如果真有所谓贷款违法的事，这也是其次的，不能就此说合约违法。
傅丽云 报道
pohlh@sph.com.sg
排屋屋主指买家把签署选购权书的日期“提前”到房地产降温措施推出之前，有违金融管理局条例，就以选购权书违法，合约无法执行为理由，拒绝交屋，结果被高庭驳回，裁定选购权书不算违法，双方签署的合约有效且能执行。
司法委员余文正日前发表判词，判买家夫妇胜诉，意味着屋主须履行合约，按合约上的368万元成交价，把排屋卖给买家，并承担买家讼费。
买家的说法是，抵触法令的合约，不代表合约就无效、无法执行。以房屋买卖来看，合约日期算是次要的，不会影响交易的实质内容。
但屋主的说法是，只要合约触犯法令，合约就算违法，不能执行。
司法委员的看法是，单单违反法令不会自动导致合约无效。
他说，买家不否认“提前”日期（backdate）的事，以获取更好的贷款条件，但这做法不能导致选购权书无效。以合约来说，如果真有所谓贷款违法的事，这也是其次的，不能就此说合约违法。
针对屋主说把日期“提前”等同欺骗，影响公共利益，所以合约应该无效，司法委员表示无法接受这论点。
本案相信是第一起因房地产降温措施引发的官司，今年4月在内堂审理，判决日前出炉，相信对房屋买卖合约有一定影响。
司法委员在判词中，就合约是否违法或违反公共政策的课题，援引多个案例和法律论据。
如有违法 只涉及银行与客户
他指出，屋主并没有为他指的“违法”（illegality）提供明确定义。银行因为日期“提前”而发放高达80%贷款给买家。如果说欺骗，买家把日期提前其实是欺骗银行而非金管局，也等于教唆银行欺骗，让银行做出可能抵触银行法的事。
司法委员说，10月6日生效的降温措施是针对银行与客户的贷款事宜。代表买家的吴立志律师（NLC Law Asia）已说明，如果以违法角度来看，应该是指银行与客户之间的贷款协约，与屋主无关，司法委员表示同意吴律师的说法。
针对买家把日期“提前”以让银行发放“超额”贷款，他认为，没有明确条文说明这将导致买卖双方签的合约无效。
另外，屋主指高庭如果批准买家的申请，裁定合约有效，等于批准市场上其他类似故意把日期“提前”的个案；高庭唯有宣判合约无效，才能起阻吓作用。
对此，司法委员不同意，认为虽然屋主说这是市场的“惯常作法”，以避开新的降温条例，但屋主没提呈证据证明这类作法有多普遍，只能算是道听途说。
涉案的三层楼角头排屋位于惹兰安因拉兀（Jalan Angin Laut），靠近四美地铁站，属永久地契，占地424平方米，或约4564平方英尺。
买家为刘金发和文丽珠，屋主为陈秀梅，由卡尼山（M P Kanisan & Partners）律师代表。
买家是在去年10月5日政府宣布第六轮房地产降温措施后，有意买下排屋，并指屋主同意把选购权书的日期“提前”到降温措施前。
屋主否认同意这么做，表明她签了选购权书后才得知相关的降温措施。她以“提前”的做法有违金管局条例，宁可退还订金，也不肯完成交易。
夫妇指银行的估价为450万元，屋主得知自己低价卖房后反悔才不肯完成交易，因此坚持屋主履行选购权。
双方相持不下，闹上高庭。买家要高庭下令选购权书有效，屋主必须履约；屋主则指买家是以“不洁之手”向高庭提出申请，高庭应当驳回，下令取消选购权书和撤销夫妇申请到的排屋禁售令。
第六轮降温措施限定私宅和组屋的房贷偿还期一律不得超过35年。一旦借贷超过30年，可贷款额将显著减少；房贷若得超过65岁的退休年龄才能缴清，房屋贷款与价值比率（Loan-To-Value, 简称LTV）的顶限也会相应减少。
在10月6日前，买家夫妇可获80％贷款额；新措施后，他们只能贷款60％。不过，他们表明即使把签署选购权书日期换成新措施之后，他们也负担得起。（人名译音）
补充内容 (2013-10-20 14:59):
请大家看看众多骑缝案例： 騎縫坐向陰陽宅 |
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发表于 2013-5-5 12:23:24
